פסק-דין בתיק בר"ע 2220/06

1.      בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט השלום בירושלים (כבוד השופטת א' שניידר), בה הוחלט להותיר על כנו צו מניעה זמני שניתן במעמד צד אחד, אשר מורה למבקשות (המשיבות בהליך בפני בית המשפט קמא), להימנע מכל פגיעה באפשרות השימוש של המשיבים (המבקשים בפני בית המשפט קמא) ו/או מי מטעמם בחנויות המצויות במתחם ישפרו סנטר בשטח בית החולים הדסה עין כרם בירושלים, בכלל זה להימנע מניתוק החשמל לחנויות המשיבים, תוך התניית הצו בכך שהמשיבים ישלמו למבקשות חלק מדמי השכירות הקבועים בהסכמים שבין הצדדים וכן הוצאות אחזקה, לרבות חשמל, ודמי ניהול כפי שנקבע בהסכמים.

2.      המבקשות הקימו בשטח בית החולים הדסה בירושלים מרכז מסחרי ובו שטחי מסחר ומלונית (להלן - המרכז המסחרי) שאותו הן שכרו מאת העמותה המפעילה את בית החולים הדסה בעין כרם (להלן - העמותה). המבקשות השכירו שטחים בתחום המרכז המסחרי לשוכרים שונים, ביניהם המשיבים, כדי שאלה ינהלו בשטח את עסקיהם (חנויות). בין המבקשות לבין כל אחד מהמשיבים נחתמו הסכמי שכירות בהם נקבעו תנאי עסקת ההשכרה. על פי תנאים אלה, היה על השוכרים לשלם למבקשות דמי שכירות הכוללים שני רכיבים: תשלום קבוע של דמי שכירות מינימאליים, ותשלום דמי שכירות כאחוז מהפדיון בחנות.

3.      לטענת המשיבים, המבקשות הפרו את ההתחייבויות הבאות שנטלו על עצמם כלפיהם: התחייבות לפעול לסגירת יתר החנויות המצויות בשטח בית החולים; התחייבות לשנות את דרכי הגישה אל שטח בית החולים, כך שהכניסה לבית חולים תיעשה דרך המרכז המסחרי; התחייבות שבמרכז המסחרי יעברו מידי יום כ-20,000 איש.

כתוצאה מהפרת התחייבויות אלה, טוענים המשיבים, תנועת הקונים בעסקיהם דלה ביותר והפדיון היומי של החנויות נמוך בהרבה מהמצופה ואינו מכסה את דמי השכירות ואת יתר הוצאות ההחזקה של החנויות. על רקע טענות אלה, הודיעו המשיבים למבקשות כי לא יוכלו לשלם את דמי השכירות שנקבעו בחוזי השכירות. המבקשות מצידן הודיעו למשיבים כי אם לא ישולמו דמי השכירות לאלתר, הן ינתקו את החשמל מהחנויות. בתגובה להודעה זו של המבקשות, הגישו המשיבים לבית המשפט קמא את הבקשה לצו המניעה נשוא הדיון.

4.      בהחלטתו קבע בית המשפט קמא כי "במקרה שבפנינו קיימות טענות הדדיות של הצדדים להפרת ההסכמים שנחתמו ביניהם", וכי "מן החומר שהוצג לפניי נראה לכאורה כי אכן לכל צד טענות שמן הראוי לבררן לעומקן במסגרת ההליך העיקרי". "לפחות בשלב זה", נקבע בהחלטה, "יש למבקשים טענה לכאורה כי הפגיעה בעסקיהם (בפדיון) נגרמה שלא באשמתם אלא בשל נסיבות שונות למה שהובטח להם בעת החתימה על ההסכם". בית המשפט קמא הוסיף וקבע, כי "נראה שלא יהיה זה לטובת אף צד מן הצדדים אם בשלב זה תופסק ההתקשרות ביניהם לאלתר, והמבקשים יפנו את המושכר מבלי לשלם למשיבות את החובות שהצטברו החל ביום 1.3.06 ואילך". על יסוד מממצאים אלה נקבע בהחלטה שצו המניעה הזמני שניתן נגד המבקשות יעמוד בתוקפו עד לסיום ההליך העיקרי, ובלבד שיתמלאו כל התנאים שנקבעו בהחלטה, שהעיקריים שבהם הם התנאים הבאים: כל אחד מן המשיבים ישלם למבקשות את מלוא דמי השכירות החלים עליו מיום תחילת ההחזקה במושכר ועד לסיומו של ההליך העיקרי, כשהם מחושבים רק על בסיס הפדיון בעסק בתקופה זו. בנוסף לדמי השכירות שייקבעו כאמור, כל אחד מהמבקשים ישלם את הוצאות ההחזקה, לרבות חשמל, ודמי ניהול, כפי שנקבעו בהסכם הספציפי עימו.

5.      על החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור הנוכחית, בה החלטתי לדון כאילו ניתנה הרשות לערער והוגש הערעור על פי הרשות שניתנה.

6.      המבקשות טוענות בבקשתן, שהמשיבים לא הציגו בפני בית המשפט "ראיות מהימנות לכאורה" לקיומה של עילת התביעה, כדרישת תקנה 362(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. למעשה, הטענה היחידה שהעלו המשיבים הייתה שהובטחו להם בעל פה הבטחות אשר לא קוימו, וכי הפרת הבטחות אלה גרמה להם נזק העולה על חבותם לשלם דמי שכירות. אפילו המשיבים היו מוכיחים טענות אלה, טוענות המבקשת, לא היה בכך כדי לבסס את הסעד הנדרש על ידם, שכן הסכמי השכירות קבעו במפורש שלא יהיה תוקף לכל מצג או הבטחה שלא נכללו באופן מפורש בהסכמים (סעיף 28.2 להסכמי השכירות). מעבר לכך, טוענות המבקשות, הטענות לגופן לא נתמכו בכל ראיה שהיא, ודאי לא בראיות מהימנות לכאורה, כדרישת תקנה 362(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. לטענת המבקשות, אותן הבטחות הנטענות על ידי המשיבים גם לא היו בגדר התחייבויות ואף לא היו חלק מהסכמי השכירות, אלא היו בגדר תיאור כללי שניתן לשוכרים לגבי התכנון העתידי של הפרוייקט. כך למשל, הוצג לשוכרים שישנה כוונה לגדר את קטע הכביש העובר מתחת למרכז המסחרי באופן אשר יחייב, ככל הניתן, את הנכנסים לבית החולים מצד הכביש להיכנס לבית החולים דרך המרכז המסחרי. אולם, דובר על כוונה בלבד ולא בהבטחה. הוא הדבר בכוונה לסגור את החנויות האחרות שבבית החולים. בכל הנוגע להערכת כמות המבקרים במרכז המסחרי, ההערכה אשר ניתנה למתעניינים הייתה, שציבור המבקרים היומי בכל שטח בית החולים (כולל צוות עובדי בית החולים) עומד על כ-10,000 איש, אך מעולם לא ניתנה הערכה, ודאי לא התחייבות, שציבור המבקרים בפרוייקט לא יפחת מ-20,000 איש. בכל מקרה, מוסיפות המבקשות וטוענות, ההבטחות הנטענות לגבי סגירת החנויות שבבית החולים וגידור קטע הכביש העובר מתחת למרכז המסחרי בוצעו במלואן.

לטענת המבקשות, אפילו צודקים המשיבים בכל טענותיהם, לא היה מקום להיעתר לבקשתם ולהפחית מדמי השכירות שהיו אמורים להשתלם על ידם על פי ההסכמים, וזאת לאור הוראת סעיף 28.13 להסכמי השכירות, האוסרת על קיזוז סכומים כלשהם מדמי השכירות בהם חייבים המשיבים.

חלק מהמשיבים, טוענות המבקשות, גם אינם בעלי דברן ואין להם כל יריבות עם המבקשות, שכן הם כלל לא שכרו את החנויות בהן הם מחזיקים מהמבקשות. המשיב 14, אף חתם על מסמכים מפורשים לפיהם, אין ולא תהיה לו כל תביעה כלפי המבקשות ו/או כל יריבות כלפיהן.

משהמשיבים הפרו את התחייבויותיהם כלפיהן, הפסיקו לשלם את דמי השכירות וגם לא נענו להתראה ששלחו אליהן המבקשות, המבקשות היו רשאיות לטענתן לבטל את ההסכמים (לאחר המתן התראה מוקדמת) כפי שבפועל אכן עשו.

התוצאה המעשית של הצו שניתן על ידי בית המשפט קמא, טוענות המבקשות, היא שבית המשפט נתן גושפנקא למשיבים להחזיק ברכוש לא להם בלא שיידרשו לקיים אחר התחייבויותיהם לתשלום דמי שכירות על פי ההסכמים, וזאת תוך התערבות ושינוי הוראות מהותיות ביותר בהסכמים.

7.      המשיבים טוענים, מנגד, כי הראו בפני בית המשפט קמא זכות לכאורה לקבלת הסעד המבוקש על ידם. זאת, משום שהמבקשות הפרו ההתחייבויות המפורטות לעיל (סעיף 3) שנטלו על עצמן כלפי המשיבים, דבר שפגע בפדיון של החנויות וגרם למשיבים נזקים רבים. לאור זאת, מוסיפים המשיבים וטוענים, מאחר שהפדיון החודשי כלל אינו מכסה את הוצאות ההחזקה של החנויות, כמו גם את דמי השכירות, אין מוטלת עליהן חובה לשלם את מלוא דמי השכירות.

לטענת המשיבים, בנסיבות אלה שבהן המבקשות הפרו את ההסכמים עימם ומשחיובי המשיבים שלובים בחיובי המבקשות ובמצגיהם, הם זכאים לעכב את ביצוע חיוביהם עד לביצוע חיובי המבקשות. בנוסף הם זכאים להפחתת דמי השכירות, זכות אשר עומדת להם, בין היתר, מכוח סעיפים 9(ג) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, סעיף 28 לחוק המכר, תשכ"ח-1968, וסעיף 4 לחוק חוזה קבלנות, תשמ"ד-1984. כמו כן עומדות למשיבים, לטענתם, טענות קיזוז עקב הפרת ההסכמים מצד המבקשות.

הפתרון שנמצא על ידי בית המשפט קמא בהפחתת דמי השכירות החוזיים,  טוענים המשיבים, הוא פתרון מאוזן וצודק שיש בו, מצד אחד, לשמור על האינטרס של המבקשות ומן הצד האחר למנוע את התוצאה הקשה של התמוטטותם הכלכלית ואיבוד פרנסתם של המשיבים. מה גם שאלה השקיעו בהכשרת המושכרים לצורכיהם סכומים של מאות אלפי ש"ח.

המשיבים מוסיפים וטוענים, כי ניתוק החשמל על ידי המבקשות הינו בגדר עשיית דין עצמי אסורה, וגם משום כך היה על בית המשפט קמא ליתן את צו המניעה הזמני המבוקש. מה גם שהמשיבים משלמים את הוצאות החשמל כסדרן. טענה נוספת שמעלים המשיבים היא, שחוזי השכירות הם חוזים אחידים אשר מקפחים את הלקוחות (המשיבים) והמבקשות אינן יכולות לסמוך טענותיהן על חוזים אלה.

לבסוף, טוענים המשיבים, כי הלכה היא שערכאת ערעור אינה מתערבת בשיקול דעתה של הערכאה הראשונה בכל הנוגע לסעדים זמניים, בכלל זה צו מניעה, אלא במקרים חריגים שלא התקיימו במקרה שלפנינו.

דיון

8.      אין חולק על כך שהמשיבים אינם מקיימים את תנאי חוזי השכירות במובן זה שהם אינם משלמים את דמי השכירות שנקבעו באותם חוזים. בנסיבות אלה, שבהם המשיבים מפירים לכאורה את חוזי השכירות קמה למבקשים לכאורה הזכות לבטל את החוזים ועל כן קמה להם, גם זאת לכאורה, גם הזכות (כפוף לטענת המשיבים בדבר עשיית דין עצמי אליה אתייחס בהמשך) להפסיק את הספקת החשמל לחנויות. מה הבסיס לפיכך, למתן צו המניעה הזמני אשר מונע מהמבקשות לעשות שימוש בזכויותיהן החוזיות האמורות, תוך שינוי תנאי חוזי השכירות על ידי הפחתה משמעותית של דמי השכירות?

9.      מהבחינה העובדתית, בית המשפט קמא סמך החלטתו על הקביעה כי "מן החומר שהוצג לפני נראה לכאורה כי אכן לכל צד טענות שמן הראוי לבררן לעומקן במסגרת ההליך העיקרי. לפחות בשלב זה, יש למבקשים טענה לכאורית כי הפגיעה בעסקיהם (בפדיון) נגרמה שלא באשמתם אלא בשל נסיבות שונות ממה שהובטח להם בעת החתימה על ההסכם".